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楼市警号吹响,海南取消房产预售背后,是怎样

近段以来,各个城市纷纷出炉房地产救市政策,甚至连央妈都不断释放流动性托底经济。这时候海南突然逆势而行取消了房产预售,这意味着楼市必须现房交易,从此房地产开发商利用预售资金滚动开发的游戏规则宣告终结。这背后到底透出一个什么样的信息呢?

3月7日晚,海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,除了针对本地居民提出限购第3套房、发展安居型商品房外,重点强调了要对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。换句话说,就是取消了商品房预售。

要读懂这个政策,我们首先要了解一下整个房地产发展中经历的几个重要时间节点。此前我在《疫情下的2020年楼市应该如何买卖房子?抓住这2个时间节点》一文中已经明确提出了2008年与2020年的极其相似之处:同样的严控(2006年起的严控与2016年起的严控),同样的国际大事(2008年美国次贷危机引发世界经济萧条与2020年伊始世界性事件频发,如中东黑天鹅,蝗虫灾害,澳洲大火,美国流感等),同样的全国性灾难(2008年汶川大地震与这次的新型肺炎),同样的救市计划(2008年的4万亿计划,与这两个月的5万亿流动性释放,以及各省上报的30多万亿大基建计划。)

98房改以来楼市火爆房价一直处于上升态势,到2008年,次贷危机、汶川大地震,以及此前连续数年的史上最严调控,让房价首次出现了下挫,4万亿救市计划出炉后,楼市扭转了颓势,由此一发冲天,并开启了此后的房地产黄金十年。后来有专家在这件事情上提出,如果当时不是救市,而是顺势进行去泡沫,国内可能会回归实体经济,摆脱对房地产的严重依赖,而后面十年房价也不至于被不断推高。当然这只是一家之言,毕竟没有发生的事情谁也无法预测。

在房地产问题上,实际上一直存在两个层面的不同思考:一个是顶层从兼顾全国老百姓的生活及住房需求层面,以及整个经济均衡发展层面来考虑的;另外一个层面,就是从各个地方ZF部门作为自身经济发展,从城市建设,民生政绩,财政收入等多方面的考量。

基于顶层的设计,就要走房住不炒的道路,要求稳地价、稳房价、稳预期,并以因城施策为原则要求各地到达这种目标,把房地产真正变为一个民生工程,让房地产能够成为真正解决老百姓刚需问题的一个途经。

但是各地每年都有经济任务和指标,如果没有完成这些指标,就会给地方或各个城市带来多方面的影响。房地产是政府收入的重要支撑之一,如果出了点问题,经济就会拖后腿。在地方财政严重依赖房地产的当下,房地产是绝对不能出问题的,这就是为什么在疫情后大部分城市心急火燎救市的根本原因。

另外一方面,海南这次取消预售,还有另外一个深层原因。从海南整个楼市发展的时间轴来看,在1988年海南建省时,引发10万人才下海南,并掀起了一轮房地产热潮,到后来楼市泡沫破灭,海南经济由此遭受重挫。但即便如此,后来海南的发展模式还是严重依赖房地产,始终没有摆脱房地产经济的阴影。

30多年过去,曾经享受优惠政策的诸多地方,比如深圳、浦东、厦门、宁波、青岛等经济早已腾飞,但海南发展差强人意。显然历史与时间已经证明了,通过房地产发展经济,这条路在海南是走不通的。同样享受优惠政策的开放前沿阵地,基本上都是通过发展实体经济,科技创新实现了超越,实业兴邦科技兴邦这才是正解。

海南如今再次享受特殊政策,全岛都是自由贸易区,可能成为未来的自由港、免税天堂。再次站在历史的关口上,如果能够反思与总结,在这个时间节点上,痛下杀手去房地产化,摆脱对房地产经济的严重依赖,对发展大海南是否是个机会呢?这或许正是海南这次逆势而上,出台取消预售的一个底层原因。

其实,在对待房地产如何发展这个问题上,我们始终处在一个非常纠结的两难状态。既怕房地产过快发展,超强的吸血能力影响整个经济畸形发展,同时影响到民生,又怕房地产萎靡不振,导致经济停滞不前,最后影响了发展大局。所以在处理这些问题上,很多时候采取的手段都是暧昧的,甚至是自相矛盾的方式。房地产业也被人戏称为整个经济的夜壶而饱受诟病。

面对突如其来的疫情,整个经济踩下了暂停键,在这关口,实际上处理房地产的问题也有两种方式,一种是抬,一种是压。如果说能够让资金流回到实体,实现实体经济的全面复苏和发展,那么去房地产化,摆脱严重依赖土地经济的问题,在房地产领域顺势而为进行调整,或许就是打出的最好一张牌。但是,没有人有这个勇气去啃这块硬骨头,尤其在今年整体经济不乐观的形式下更是如此。

我们知道如果取消房产预售,这将导致大部分的房企进入到资金链危机之中,出现周转困难的情况,一些没有生存能力的房地产企业,很快就会面临问题。从当年海南炒楼花的时代开始,预售一直就是房企续命、发展的看家法宝。一旦取消,势必导致整个房产行业出现巨大震荡,整个行业会面临重新洗牌,一些有实力的房企会生存下去,而一些没有实力、资金链崩得太紧的房企,可能由此退出整个竞争市场。

从另一面看,也只有用这种手段釜底抽薪,房地产业才有可能重塑格局,最终回归到理性发展,房住不炒、人人有房住的目标才更容易实现。如果说通过这样的一种方式,通过合理的市场竞争与淘汰,让房地产冷却,让更多资本流入实体,从而实现整个经济改头换面,完成产业的转型升级,这何尝不是危中存机呢?

目前情况下,各地救市政策频繁出台,尽管诸如驻马店等地的有些救市政策出炉后被约谈,被紧急叫停,高层一再强调房住不炒的长效机制,但是,在巨大的流动性刺激下,再加上各地明里暗里的托市行为,2008年的情况是否会重新上演? 2008年,国内的M2是47.5万亿元,而到2019年末M2已经达到198.65万亿元,今年将突破200万亿元。我们可以看到,在2008年的刺激下,2009年M2增长率达到惊人的28%,历史可以偶合,但楼市已不堪重负。国内经济到了这种体量,如果再刺激楼市升温,可能就会跟高层这几年来进行的一系列楼市调控背道而驰。

从海南省的实际情况来看,作为一个旅游区,作为一个新兴自贸区,将来或许可能发展成一个面对全世界的自由旅行港,在如何开发整个大海南这个问题上,其实是有很多作为的。顶层对海南的政策支持从不吝啬,理论上这样一个地方,它就应该走在全国改革的最前沿,先行先试,甚至于要比深圳、浦东、厦门这些前沿地区走得更前卫一点,更大胆一点,所以房地产去预售政策的第一枪在海南打响,其实并不奇怪。

从另一个角度,如果把海南作为这次压的一个试点区域,区域位置也相当理想。海南本身的经济体量并不大,同时远离内陆在一个岛屿上,如果这种尝试在整个运行过程中,不会对经济造成太大冲击,甚至有利于经济转型和发展,那么这种终止预售的政策就可以在全国大范围推广。而一旦出现问题,导致经济出现严重后果,可以及时终止,对整个国内经济来说影响也并不大,所以把海南作为试点,应该也是最理想的选择。

不管如何,海南的这种做法必然是顶层首肯或默许的,由此可见,顶层对于如何让房地产回归真正的使用价值,实现房住不炒的这种政策是长期坚持的,只要有一个适当的机会跟窗口,让房地产理性回归就是他们要达到的最终目标。

面对今年突如其来的这种情况,当我们的经济整体陷入急刹车状态的时候,各方难免的会出现一些心慌,都在想方设法让经济不要滑坡,持续保持发展动能。近期来频繁出现的救市政策,以及各省大规模的基建项目投放,正是反映了他们这种迫切的心态。

以2008年为参照,这或许正是危中存机的最好机会,也是调节房地产的一个最佳窗口期,如果这个时候不托市,让它按市场规律行走,适者生存,那么房地产是不是可以真正回归到符合预期目标的结果呢?只不过这样做是需要勇气的,是要冒一定风险的,因为谁也无法预知这种情况下产生的后果。

但是我们知道,房地产已经透支了太多实体经济、太多的民生需求,如果还采取救市行动刺激房地产市场,让量化宽松下的大量资金往房地产市场集合,结果可能导致几年政策调控与投资压制后的报复性上涨,三稳就会成为空中楼阁。最重要的是,可能会错失一个极好的调节楼市、重构产业的窗口期,从这个角度看,海南打响的釜底抽薪第一枪,具有很强的示范性。

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